Zinsen werden immer niedriger

NEU-ISENBURG. Es ist ein Novum in der deutschen Wirtschaftsgeschichte: Die Berlin Hyp konnte jetzt mit einem Pfandbrief 500 Millionen Euro zur Refinanzierung der von ihr ausgereichten Immobilienkredite bei anderen Banken einsammeln - und muss am Ende der dreijährigen Laufzeit den Zeichnern nur 497,6 Millionen Euro zurückzahlen.

Das Papier der Hypothekenbank weist eine Negativrendite von jährlich 0,162 Prozent auf.

Auf den ersten Blick erscheint es unsinnig, dass Banken die Anleihe gezeichnet haben. Auf den zweiten Blick ergebe das Investment jedoch durchaus Sinn, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen.

"Hätten die Investoren das Kapital bei der Europäischen Zentralbank geparkt, würden sie deutlich mehr Geld verlieren." Denn die EZB erhebt einen Strafzins auf Einlagen von Banken.

Kreditnachfrage bei Banken zu gering

Damit wollen die Währungshüter die Institute zwingen, vorhandene Liquidität zu niedrigen Zinsen an Unternehmen und Konsumenten auszuleihen, um das Wirtschaftswachstum in der Eurozone anzukurbeln. Doch die Nachfrage nach Krediten ist so gering, dass die Banken weiterhin überschüssige Milliarden bei der EZB anlegen müssen, um nicht bilanztechnisch teure überbordende Liquidität in den Büchern zu haben.

Gewinner dieser Entwicklung sind Immobilienkäufer. Denn je günstiger Banken ausgereichte Hypothekenkredite refinanzieren können, desto billiger können sie Baufinanzierungen offerieren, um Mitbewerber zu unterbieten.

Aktuell bieten die günstigen Anbieter nach einer Erhebung der Frankfurter Finanzberatung Max Herbst (FMH) Immobilienkredite mit zehnjähriger Laufzeit für nur noch 1,2 Prozent an - und damit 27 Prozent günstiger als vor sechs Monaten.

Experten erwarten, dass Baugeld bald noch billiger wird. "Nachdem die EZB jetzt den Strafzins auf minus 0,4 Prozent angehoben hat, werden Banken noch stärker in Pfandbriefe und direkt in die Immobilienfinanzierung drängen, um keine Einlagen bei der Zentralbank tätigen zu müssen", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. "Die Zinssätze für fünfjährige Hypothekendarlehen könnten dabei mittelfristig sogar nahe Null sinken."

Negative Zinsen denkbar

"Theoretisch sind sogar negative Zinsen für Hypothekendarlehen denkbar", sagt Sascha Anspichler, geschäftsführender Gesellschafter des Freiburger Vermögensverwalters FP Asset Management. Dazu müssten die Renditen von Pfandbriefen nur noch weiter in Minus fallen.

Denn in diesem Fall könnten Banken auch dann eine Gewinnmarge erzielen, wenn Kreditnehmer am Ende der Kreditlaufzeit weniger Geld an die Institute zurückzahlen müssen, als sie sich bei ihnen geliehen haben.

In Dänemark, wo die Nationalbank Strafzinsen verhängt hat, ist dies bereits geschehen. Zeitweise reichten Banken Hypothekendarlehen zu einem Negativzins von minus 0,1 Prozent aus.

"Wer jetzt eine Immobilie erwerben will, kann sich deshalb Zeit bei der Wahl lassen und muss nicht überstürzt zum Kauf schreiten", sagt deshalb Immobilienökonom Vornholz. "Baugeld dürfte noch billiger werden." Deshalb müssten auch Grundeigentümer, die dieses oder nächstes Jahr eine Anschlussfinanzierung benötigen, jetzt kein Forward-Darlehen abschließen.

Mit diesen Vorauskrediten lassen sich die aktuellen Zinskosten für die erst in Monaten oder einigen Jahren fälligen neuen Kredit sichern - allerdings gegen einen Aufschlag von mehreren Prozentpunkten.

Immobilienpreise könnten steigen

Für Kapitalanleger, die Eigentumswohnungen oder ganze Häuser als Vermietungsobjekte erwerben wollen, könnten die sinkenden Zinsen jedoch eine Kehrseite haben, sagt Anspichler.

Billiges Baugeld könnte die Nachfrage nach Immobilien noch mehr anheizen - "und damit deren Preise weiter steigen lassen." Allerdings sei auch dies kein Grund, überstürzt einen Kaufvertrag zu unterschreiben,so Mitropoulos.