Der Bauboom ebbt ab – aber die Immobilienpreise bleiben stabil

Neu-Isenburg. „Krieg, Inflation und Lieferengpässe bremsen die Konjunkturerholung in Deutschland“, sagte Timo Wollmershäuser, stellvertretender Leiter des ifo-Zentrums für Makroökonomie in München, als das Wirtschaftsforschungsinstitut vergangene Woche seine Wachstumsprognose senkte.

Das Bruttoinlandsprodukt, die Summe aller gefertigten Waren und erbrachten Dienstleistungen, soll danach in diesem Jahr nur um 2,5 Prozent zulegen, statt der noch im Januar erwarteten 3,1 Prozent.

Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung reduzierte seine Prognose für das diesjährige Wirtschaftswachstum sogar auf nur noch 1,9 Prozent. Für Investoren, die auf die Vermietung von Wohnimmobilien setzen, kommt erschwerend hinzu, dass die Inflationsrate im Mai auf 7,9 Prozent gestiegen ist und die Notenbanken in EU und USA die Leitzinsen anheben.

„Immobilienparty macht Pause“

„Die Teuerung dämpft die Zahlungsfähigkeit potentieller Wohnungsmieter, während steigende Zinsen die Kreditkosten für Immobilienkäufer in die Höhe treiben“, sagte André Adami, Bereichsleiter Wohnen des Berliner Immobilien-Analysten bulwiengesa, bei einer Veranstaltung der apoBank-Reihe „apoTalk“ am Dienstag. „Diese Gemengelage verunsichert Projektentwickler und professionelle Immobilieninvestoren.“

Nach der jüngsten Umfrage von bulwiengesa würden drei von vier Branchenexperten vorerst stagnierende, jedoch stabile Preise bei Wohnimmobilien erwarten. „Weitere starke Preisanstiege, wie in den vergangenen Jahren, sieht die Mehrheit der Marktakteure derzeit nicht“, so Adami. „Wir haben vorerst eine Pause bei der Immobilienparty.“

Nachdem die EZB infolge der Finanz- und Eurokrise die Leitzinsen auf Null Prozent gesenkt hatte, waren die Zinssätze für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit in der Spitze unter die Marke von einem Prozent gesunken. Viele Privatanleger hätten deshalb Darlehen aufgenommen, um Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser zur Vermietung zu erwerben.

Die starke Nachfrage hat die Preise dieser Immobilien laut Verband der Pfandbriefbanken (vdp) seit 2010 um durchschnittlich 90,8 Prozent in die Höhe getrieben. „Im ersten Quartal dieses Jahres lagen die Immobilienpreise im Schnitt um 8,8 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum“, sagt vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Baustoffe haben sich verteuert

Seither haben jedoch der Ukraine-Krieg, die hohe Inflation und die steigenden Hypothekenzinsen die Stimmung massiv eingetrübt. Der mittlere Zinssatz für zehnjährige Immobiliendarlehen ist laut FMH Finanzberatung Max Herbst seit Januar von 0,75 Prozent auf 3,3 Prozent gestiegen. Spiegelbildlich geben aktuell 54 Prozent der Mitgliedsfirmen des Spitzenverbands der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA an, dass sie Neubauprojekte vorerst auf Eis gelegt hätten.

„Bauträger und Projektentwickler stehen vor erheblichen Herausforderungen“, sagte auch Andreas Cornelissen, Leiter Zentrales Vertriebspartnermanagement der apoBank. Mit der Inflation hätten sich auch die Baustoffe weiter verteuert. Zudem gebe es Lieferengpässe bei einigen Materialien. „Einige Unternehmen schieben deshalb Neubauvorhaben für einige Monate auf.“

Was dazu führen dürfte, „dass in diesem Jahr in Deutschland nur noch rund 200.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden“, so Adami. Damit würde das Neubauvolumen um rund ein Drittel gegenüber dem Vorjahr sinken, in dem 293.393 Wohnungen fertiggestellt wurden. „Zwar sinkt durch die höheren Zinsen und die Inflation die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.“ Da aber deutlich weniger Neubauten an den Markt kämen, „werden sich Preise auf dem aktuellen Niveau halten“.

Auf Lage und Baujahr achten

Privatanleger, die in Vermietungsobjekte investieren wollen, sollten auf Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Stadtrandlage und dem Umland setzen, sagte Adami. „Diese Standorte profitieren einerseits von langfristig wachsenden Bevölkerungszahlen und einer guten Verkehrsanbindung, andererseits sind Immobilien dort noch zu Preisen erhältlich, die eine attraktive Rendite zwischen drei und vier Prozent aus den Mieteinnahmen garantieren.“ Hingegen seien Objekte in den Stadtzentren zum Teil so teuer, dass die Jahresmieterträge sich auf weniger als zwei Prozent des Kaufpreises belaufen würden.

Auf jeden Fall sollten Anleger aber Neubauten den Vorzug vor älteren Bestandsobjekten geben, auch wenn deren Preise niedriger sind, rät Adami. „Neue Wohnungen und Mehrfamilienhäuser sind auf dem aktuellen energetischen Stand.“

Dagegen würden Besitzer älterer Immobilien durch Energiesparauflagen gezwungen werden, ihre Objekte zu sanieren. Die dann anfallenden Kosten würden in den meisten Fällen den Preisvorteil beim Kauf wieder zunichte machen.