Gesundheitsimmobilien sind weiterhin ein lohnendes Investment

Frankfurt/Main. Ärztehäuser, MVZ und Pflegeheime bleiben weiter lukrativ für Investoren. 2020 erreichte das Transaktionsvolumen von Gesundheitsimmobilien einen Rekordwert von 3,9 Milliarden Euro. Allein in diesem Jahr wurden bereits 2,6 Milliarden Euro in entsprechende Gebäude investiert.

Das zeigt der aktuelle „Healthcare Immobilien Buyers Guide“, den die Immobilienberater Colliers, immoTISS und Clifford Chance am Mittwoch vorgelegt haben.

Mehr als die Hälfte (54 Prozent) des Healthcare-Portfolios machten dabei Pflegeheime aus, in den letzten Jahren sei außerdem das Segment Betreutes Wohnen stark gestiegen. Kliniken gehören explizit nicht zum Portfolio der Berater.

Rendite ist rückläufig

Die Nachfrage nach derartigen Objekten werde auch in Zukunft weiterhin steigen, heißt es in einer Colliers-Mitteilung zum Report. Denn Anleger setzten zunehmend auf Investitionen, mit denen sich etwas Gutes für die Umwelt und die Gesellschaft tun lasse, so genannte ESG-Anlagekriterien (Environment, Social, Governance).

Monica Popescu, Head of Portfolio Investment & Advisory bei Colliers, erläutert: „Der Markt entwickelt sich unabhängig von konjunkturellen Schwankungen. Treiber ist die unaufhaltsame demografische Entwicklung in Deutschland.“ Das Unternehmen geht davon aus, dass die Nachfrage bis in das Jahr 2060 steigen wird.

Im Gegensatz zu dem sich auf konstant hohem Niveau befindlichen Transaktionsvolumen ist die Rendite in den vergangenen vier Jahren um über ein Prozent (100 Basispunkte) gefallen. Auch in diesem Jahr werde es einen weiteren Rückgang geben, prognostizieren die Immobilienberater. Lagen die Renditen 2016 noch bei rund sechs Prozent, sind sie bis Ende September dieses Jahres auf unter vier Prozent zurückgegangen.

Umwandlung von Hotels in Pflegeheime

Der Report beschäftigt sich auch mit der Fragestellung, wie sich Hotels in Seniorenheime umwidmen lassen. Denn die Corona-Pandemie habe in der Hotelbranche für einen historischen Einbruch gesorgt, viele Betriebe mussten schließen oder erholen sich nur langsam.

Auffällig ist, dass in den Segmenten Hotel und Pflegeheim die aktuellen Spitzenrenditen mit jeweils vier Prozent dicht beinander liegen. „Die genaue Analyse und Prüfung von Hotelimmobilien für die Umnutzung zu einer Pflege- oder Seniorenwohnform lohnt sich immer, insbesondere auch dann, wenn es sich um nicht mehr zeitgemäße Gebäude handelt oder aber das aktuelle Nutzungskonzept für den jeweiligen Standort nicht mehr nachhaltig ist“, sagt René Schappner, Head of Hotels bei Colliers.

Käufer größtenteils Immobilienfonds

Die Berater sehen den Grund für das konstante Transaktionsvolumen trotz einer steigenden Investorennachfrage im limitierten Produktangebot und fehlenden großvolumigen Investitionsmöglichkeiten. „Der Anteil am Gesamtportfolio lag bis zum dritten Quartal dieses Jahres bei gerade einmal bei 20 Prozent. Vergleichbar mit den Assetklassen Industrie und Logistik sowie lebensmittelgeankerten Fachmärkten, müssen die Investoren auch bei Gesundheitsimmobilien mit einer gewissen Kleinteiligkeit und Regionalität vorlieb nehmen“, sagt Popescu. Im Schnitt habe das Transaktionsvolumen je Objekt in den letzten fünf Jahren bei gerade einmal 20 Millionen Euro gelegen.

Bei den Käufern handelte es sich zum größten Teil um Immobilienfonds. Abseits des klassischen Investmentmarktes habe sich der Vertrieb von Pflegeimmobilien in Form von WEG-Einheiten etabliert, heißt es.