Immofonds setzen als Zugpferd auf Belgien und die Niederlande
Geschlossene Immobilienfonds, die in Belgien oder in den Niederlanden investieren, werfen hohe Renditen ab. Und genießen noch einen Vorteil: niedrige Steuersätze.
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Die EU macht’s möglich: Aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen geht der deutsche Fiskus bei Anlagen in Nachbarländer leer aus.
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NEU-ISENBURG. In Belgien und den Niederlanden werden Mieterträge und Gewinne aus Immobilienverkäufen kaum besteuert. Das lockt immer mehr deutsche Anleger in geschlossene Fonds, die in den beiden Nachbarstaaten investieren.
Initiatoren von Beteiligungsmodellen haben es derzeit nicht leicht. Lediglich 5,8 Milliarden Euro Eigenkapital konnten Initiatoren nach Angaben des Verbands Geschlossener Fonds (VGF) im vergangenen Jahr bei Anlegern einsammeln.
Damit lag das Volumen 54,3 Prozent unter den 12,7 Milliarden Euro, die die Emissionshäuser noch 2007 nach einer Studie von Feri Eurorating platzieren konnten.
Bei zwei Produkten haben die Initiatoren allerdings kein Problem, zeichnungswillige Investoren zu gewinnen: Geschlossene Immobilienfonds, die in Belgien und den Niederlanden investieren, finden derzeit reißenden Absatz.
Binnen Monaten platzierte das Emissionshaus Signa sein Beteiligungsmodell "11 Brüssel". 33 Millionen Euro Eigenkapital stellten Anleger wie Ärzte und Apotheker bereit, um einen Bürokomplex zu erwerben, der 15 Jahre lang an die Telefongesellschaft Mobistar vermietet ist.
In ebenso kurzer Zeit sammelte die Hamburgische Immobilien Handlung (HIH) 20,35 Millionen Euro für ihren "Global Invest 3 Belgien" ein. Der Fonds kaufte ein modernes Bürogebäude, dass an die belgische Regierung vermietet ist. Auch etliche Niederlande-Fonds wurden zuletzt in kürzester Zeit platziert.
Was die Anleger lockt: Um Investments in die Immobilienmärkte zu fördern, erheben beide Staaten kaum Steuern auf Gewinne aus Mieterträgen und Immobilienverkäufen.
Allerdings müssen die Initiatoren dafür zumindest in Belgien zu einem Trick greifen: "Der Fonds muss die Immobilie über zwei Gesellschaften erwerben", erklärt Johannes Nölke, Managing Partner bei der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft optegra:hhkl.
"Eine Gesellschaft ist dabei die Besitzerin der Immobilie, die andere kümmert sich als Dienstleister um die Vermietung." Auch der deutsche Fiskus geht leer aus: "Durch die Doppelbesteuerungsabkommen fallen hierzulande keine weiteren Steuern an", sagt Nölke.
Jetzt bringen Initiatoren eine Reihe neuer Fonds an den Markt. Nordcapital sammelt derzeit für den Fonds "Niederlande 12" 46,5 Millionen Euro ein. Mit dem Geld wird der künftige Hauptsitz der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC in Amsterdam erworben.
Der Mietvertrag läuft bis 2023. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. "Die jährlichen Ausschüttungen steigen von sechs auf später sieben Prozent", sagt Nordcapital-Sprecherin Stefanie Rother.
Hannover Leasing beginnt in den kommenden Wochen mit dem Vertrieb des "Blaak8". Der Fonds erwirbt für 52 Millionen Euro einen Büroneubau im Zentrum von Rotterdam, der zehn Jahre lang an den Energieversorger Stedin vermietet ist.
Nicht nur die Steuervorteile sprächen für Immobilieninvestments im Nachbarland, argumentiert Geschäftsführer Hubert Spechtenhauser: "Die Niederlande bieten als starker Wirtschaftsstandort auch immenses Wachstumspotenzial."
Den nächsten Belgien-Fonds bringt jetzt das Emissionshaus Hesse Newman an den Start. Für 60 Millionen Euro erwirbt der "Classic Value IV Brüssel" einen neungeschossigen Bürobau im Zentrum der Stadt.
"Das Gebäude ist langfristig an die Europäische Kommission vermietet", sagt Sprecherin Christiane Pieper. Die jährliche steuerfreie Rendite soll fünf Prozent betragen. Die Mindestzeichnungssumme beläuft sich auf 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio.
