Nicht jede Mietminderung ist auch erlaubt
Behalten Immobilien- Mieter einfach einen Teil der Miete ein, braucht es dafür wichtige Gründe. Eigene Stromschulden rechtfertigen die Minderung jedoch nicht.
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Falschangaben im Vertrag erleichtern eine Mietkürzung.
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NEU-ISENBURG (bü). Es gibt reichlich Gründe für eine Mietminderung: Lärm, Schimmel oder abweichende Wohnfläche, um nur drei zu nennen. Immer wieder muss sich auch das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BHG), mit der Problematik "Mietminderung" beschäftigen. Mit folgenden aktuellen Ergebnissen:
- Wohnfläche: Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche in einer möblierten Mietwohnung um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht - im verhandelten Fall waren es statt 50 nur 44,3 Quadratmeter -, so darf der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Der Vermieter könne nicht argumentieren, im Mietpreis sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden. Es liege auch bei möblierten Wohnungen ein Mietmangel vor, wenn die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe der Wohnung abweiche. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können (Az.: VIII ZR 209/10).
- Stromschulden: Folgender Fall könnte für Kopfschütteln sorgen. Ein Mieter war gegenüber dem für seine Wohnung zuständigen Stromversorger in Zahlungsrückstand geraten. Das führte dazu, dass ihm der Strom abgeschaltet wurde. Er minderte daraufhin die Miete um 50 Prozent, weil die "Gebrauchstauglichkeit der Wohnung" beeinträchtigt gewesen sei. Im Prinzip stimmte der BGH dieser Auffassung zu. Der Wohnungsmangel sei jedoch seiner eigenen Sphäre zuzurechnen. Deswegen wurde die Argumentation des Mieters verworfen (Az.: VIII ZR 113/10)
- Mangel: Ein Mieter übernahm eine Wohnung mangelfrei. Später behauptete er, es seien Mängel aufgetreten. Er minderte die Miete, ohne "darlegen oder beweisen" zu können, dass der Vertrag vom Vermieter nicht erfüllt sei. Der Vermieter konnte sich in diesem Fall auf den geschlossenen Mietvertrag berufen und im "Urkundsprozess" die Nachzahlung der Miete verlangen. Der Mieter sei dann an der Reihe, in einem neuen Verfahren dem Vermieter die Mängel in seiner Wohnung nachzuweisen, so der BGH (Az.: VIII ZR 112/06)
- Bauvorschrift: Das Dachgeschoss einer Mietwohnung durfte nach den Bauvorschriften nicht bewohnt werden, da es "nicht zum Wohnen geeignet" war. Dennoch lebte ein Mieter in den Räumen. Später wollte er sich das Verbot zu Nutzen machen. Er minderte nachträglich für zehn Jahre die Miete; bezogen auf die "verbotenen" Quadratmeter und forderte rund 3400 Euro - vergeblich. Denn öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen können in solchen Fällen nicht zur Minderung führen, "weil die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war" (Az.: VIII ZR 275/08)
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