Trotz fester Laufzeit: So könnten die Kreditzinsen sinken

DORTMUND (mve). Die Entscheidung schien nach einem wahren Verhandlungsmarathon von fast vier Monaten gefallen: Nach Gesprächen mit sechs verschiedenen Kreditgebern, darunter vier Banken und zwei Lebensversicherern, war für Gernot R. klar, dass er die bevorstehende Finanzierung seines Praxisgebäudes über 350.000 Euro letztlich doch mit Hilfe seiner Hausbank durchführen wird.

Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und einem effektiven Jahreszins von 3,85 Prozent konnten oder wollten die Mitbewerber des Kreditinstitutes nicht mithalten.

Daran änderte auch der relativ niedrige Finanzierungsrahmen von sechzig Prozent nichts, da R. über ein ausreichendes Eigenkapital verfügt und dies auch, nach Rücksprache mit seinem Steuerberater, einsetzen wird.

Die mit dem Darlehen von 210.000 Euro (sechzig Prozent von 350.000 Euro) verbundenen monatlichen Zins- und Tilgungsraten von rund 850 Euro sind derart vorsichtig kalkuliert, dass selbst vorübergehende Liquiditätsprobleme der Praxis keine Gefahr für die pünktlichen Zahlungen bedeuten würden.

Zum "Gesamtpaket" dieser Vereinbarungen gehört außerdem die Möglichkeit kostenfreier, außerplanmäßiger Tilgungen in Höhe von bis zu 15.000 Euro pro Jahr.

Alles in allem könnte R. also zufrieden sein, hätte er nicht vor wenigen Wochen von einem Kollegen erfahren, dass es als Alternative bzw. als Ergänzung zu einem herkömmlichen Immobiliendarlehen auch ein so genanntes Cap-Darlehen gibt, dessen Details R. sofort neugierig machten.

Worum geht es hier konkret? Bei einem Cap-Darlehen, das grundsätzlich mit einem variablen Zinssatz angeboten wird, vereinbaren Bank und Kunde eine Zinsobergrenze, die das Zinsänderungsrisiko des Kreditnehmers verringert.

Steigt der allgemeine Zinssatz an den Geld- und Kapitalmärkten also während der Darlehenslaufzeit über die vereinbarte Zinsobergrenze hinaus, zahlt der Bankkunde dennoch nicht mehr als eben diese Zinsobergrenze.

Fällt dagegen das allgemeine Zinsniveau, profitiert der Bankkunde durch den variablen Zinssatz unmittelbar bei seinem Darlehen, da die Bank eine solche Zinssenkung weitergibt.

Dies macht den Unterschied zwischen der ursprünglich von R. geplanten Festzinsvereinbarung von zehn Jahren aus: Hier ist er zwar gegen steigende Zinsen vollständig abgesichert, an möglicherweise fallenden Zinsen kann er aber nicht partizipieren, da dies der Festzins eben verhindert.

Diese Möglichkeit vielleicht in den kommenden Jahren noch weiter fallender Zinsen hatte R. während der Gespräche mit den Banken und Versicherungen nur deshalb nicht thematisiert, weil er einfach keine Möglichkeit sah, auch als Darlehensnehmer sich nicht nur gegen steigende Zinsen abzusichern, sondern auch von eventuellen Zinssenkungen zu profitieren.

R. hat zwischenzeitlich entschieden, seine Hausbank sowie zwei weitere Kreditinstitute, mit denen er geschäftlich zu tun hat, um ein modifiziertes Angebot zu bitten.

Der bisher geplante Finanzierungsbetrag von 210.000 Euro soll auf 110.000 Euro gesenkt werden, für die verbleibenden 100.000 Euro plant R. ein variabel verzinstes Cap-Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Zinsobergrenze von 4,5 Prozent.

Bei in den kommenden Jahren gegebenenfalls wieder steigenden Zinsen über diese 4,5 Prozent hinaus wäre R. also abgesichert. An möglichen fallenden Zinsen wäre er dagegen beteiligt. Sondertilgungen sind während dieses Zeitraumes außerdem kostenlos möglich.

Die Kosten des Cap-Darlehens - die Zinsabsicherung hat natürlich ihren Preis - werden nach ersten Informationen rund 3000 Euro als Einmalprämie betragen.

Im Ergebnis hat sich R. nun für eine aus seiner Sicht optimale Mischfinanzierung durch eine Festzinsvereinbarung sowie durch ein Cap-Darlehen entschieden. Ob seine Kalkulation aber auch tatsächlich aufgeht, wird sich in den kommenden Jahren erst noch zeigen müssen.